项目策划

项目策划 篇1

　　一、项目介绍

　　（一）项目背景

　　xx茶饮20xx年诞生于xx市xx区，秉持用心做好每一杯茶，让每一位顾客感受更健康、更美味茶饮的想法，xx茶饮在短短五年内，由台大商圈内的小小一间珍珠奶茶店发展成为在xx拥有近两百家门店的精品时尚茶饮连锁公司。仰慕大陆源远流长的茶饮文化，深感大陆饮料市场虽百家争鸣，xx茶饮在20xx年入驻大陆市场，旨在通过提供精品茶饮连锁加盟服务，让更多的国人籍由加盟店体验优质xx茶饮文化。

　　（二）项目介绍

　　“品牌是质量的保证”。虽然有的人说不迷信品牌，但他们内心还是认同这一说法的。开一个品牌奶茶店会让消费者喝得更放心。xx茶饮坚持始终坚持品质与健康！成就健康饮品第一品牌！的产品开发原则，为消费者带来最为健康的产品是xx一直以来的追求。

　　（三）市场前景

　　目前，奶茶现做现卖，是年轻势力、都市白领最喜欢的饮品之一，喝奶茶已经变成了一种时尚潮流。而且随着奶茶的深入人心，他们对奶茶的需求量会更大，奶茶市场将更加广阔。而且奶茶没有淡旺季之分，一年四季都可以做，市场的起伏不会太大，收益有保证。

　　xx茶饮的'目标消费者是年轻势力和都市白领，契合奶茶的主流消费群。其细分市场是中端市场，凸显品质。随着人们生活水平的提高，他们对品质的要求也越来越高，质量低劣的奶茶必然会被淘汰，奶茶趋向于品质化是必然趋势。

　　二、行业分析

　　（一）行业现状

　　奶茶所属的饮品行业不停地发展，各式各样的产品层出不穷，而奶茶因为种类繁多，口味多变，发展得更是迅猛。随着xx珍珠奶茶的出现，奶茶迅速风靡全国，各种奶茶店也如雨后春笋般出现在城市的大街小巷。奶茶经过十几年的演变发展，消费者对于奶茶的消费更加趋于理性，也更注重奶茶的品质。这使得奶茶店的发展有所放缓，投资者对于奶茶的品质也有了更多的考究。

　　奶茶店发展迅速也意味着奶茶竞争的激烈。奶茶也朝着两个相反的方向发展：一是中低档奶茶店为赢得更多顾客，售价低，打价格战；另一个就是高档奶茶店拼品质，质量优、环境好、价格高。两者各有其消费群，但是奶茶的消费者更多的是中等阶层的人。因此一个价格适中，品质有保证的奶茶店会更受消费者的青睐。

　　（二）SWOT分析

　　1、优势分析

　　（1）奶茶现做现卖，即时消费。而且奶茶店的大部分产品既可以做冷饮又可以做热饮，一年四季都有市场。

　　（2）奶茶一般分为主料、辅料和加料三个方面。加料主要有红豆、花生、珍珠、还有葡萄干等等。因而在喝奶茶的同时又有“吃”的乐趣，其他饮品提供的添加物单一，无法与奶茶媲美。

　　（3）门面可大可小，一次性投入小，风险低，投资回报周期短，回报率高。

　　（4）开奶茶店的技术门槛低，操作简单，培训几天就可以进行操作，而且需要操作人员少，一般三个左右就可以了。

　　（5）xx奶茶有10几个系列100多种特色产品，产品种类繁多，可选择性强。xx奶茶有奶茶类、果汁类、茶饮类、沙冰类，还有咖啡系列。

　　（6）xx奶茶有品牌与质量的保证，坚持“零奶精、零果粉”的产品开发原则。

　　2、Weaknesses：劣势分析

　　（1）奶茶店资金技术门槛低，既是一个优势，也是一个劣势。因为资金技术门槛低，能够开奶茶店的人也多，奶茶市场很容易达到饱和状态，竞争的重点集中在价格竞争上。

　　（2）奶茶的附加价值低，不能挖掘出让人记忆深刻的内涵。

　　（3）奶茶店生意的好坏很大程度上取决于店面的位置。买奶茶的消费者一般都符合就近原则，他们不会为喝一杯奶茶而跑很远。

　　（4）店铺产品的好坏，直接取决于他采用的原料品质的好坏。而且原料来源透明，成功的店很容易被别人复制，店铺经营难以长久。

　　（5）由于媒体的宣扬，消费者对奶茶的认知存在误差，认为奶茶就是“加了香精、糖的色素水”。

　　（6）没有研发原料的能力，只能被动接受厂家提供的原料，使自家的产品没有独特性。

　　3、Opportunities：机会分析

　　随着xx奶茶的不断宣传推广，xx奶茶强调的“零奶精、零果粉”已经在部分消费者心目中形成比较深刻的印象，并以此为质量标准来衡量奶茶。因而，xx奶茶加盟者只要在开店过程中不遗余力地宣传强调这一概念，使它深入人心，消费者就会把它当做评价奶茶的质量标准，当其他品牌做不到这一点的时候，他们自然而然就会选择xx奶茶。“零奶精、零果粉”是xx奶茶的USP，即独特的消费主张。

　　4、Threats：威胁分析

　　（1）奶茶店质量参差不齐，中低档奶茶店的价位比较低，对部分消费者有一定的吸引力。

　　（2）奶茶是可替代产品，消费者可以选择其他饮品来代替奶茶。因而开xx奶茶店不仅要和其他奶茶的竞争，还要与其他种类的饮品进行竞争。

　　三、产品介绍

　　xx奶茶开发了十多种系列，一百多种产品，分冷、温、热三种，一年四季都有市场。而且xx奶茶每季都会推出新品，作为本季主打，保证产品的更新换代。xx奶茶点餐牌可以根据当地的实际情况和销售情况进行自由调整。

　　四、店面选址

　　店面的选址除大学周边外，还可以放眼于区域经济、收入水平、规划、人口质量等发展趋势，着眼于商圈的客流、购买力的质量和数量以及商铺本身的品质，从中选出成本不高、增值潜力较大的商铺。具体参考如下：

　　1、区域店址选择

　　商业区购物中心/大型超市/商业步行街

　　2、餐饮区风味美食街

　　娱乐区游乐场/大型娱乐广场/旅游胜地

项目策划 篇2

　　一、序言

　　随着经济发展，生活水平显著提高，水果正逐步由数量型向质量型改变，小商贩和传统的水果店以无法满足广大消费者对水果品质以及购买环境的要求，因此水果专卖店能够得到市场的认可，这是果品销售的发展必然趋势。

　　在欧洲等发达国家的国内市场，大都有自己的果菜集团，自己实行直销和特许连锁经营。如欧洲的埃康迪批发市场，较早的进入这个领域。现在已拥有6000家连锁店和10000家小店，垄断着德国同类产品21%的销量，外来的客商无法与之抗衡。

　　现在，中国水果的主体市场尚处于幼稚期，但市场容量递增速度却很惊人。如果，这一时期，不先行导入，抢占战略制高点，以后进入将面临较高难度，在战略上也会受制与人。

　　同比‘便利店’的特许加盟，水果专卖店具有投资少，技术含量低，易操作，利润大和回报快的优点。不久的将来，必然成为一个新的加盟热点。

　　二、市场分析

　　(一)消费群体分析

　　水果，这种大众消费品已逐渐转变为生活必需品，是大众消费的一个重要组成部分。目前，大众消费群体的水果消费途径是由以下两种方式组成：

　　集市水果摊 ⑵ 大型超市

　　针对一般消费群体而言，主要的水果消费途径是集市水果摊（菜市场、街道流动小贩），他们往往选择时令水果作为主要消费对象，对非时令水果、进口水果等中高档水果的选购相对较少，他们也会在去大型百货超市集中采购的过程中选购水果。此类消费群体以中老年消费者居多，他们时间充裕，能够很有耐心的挑选水果品质、权衡价格希望能够得到最大的实惠。他们的消费特点是：要求便利、要求低价、对比选购性强。

　　对于中高档消费群体而言，水果消费的主要途径是来源于大型百货超市和社区便利店。这部分人群以中青年为主。他们每日忙碌于工作和交际，日常消费品的采购一般是在周末或节假日，在大型百货超市进行一站式购齐。而这部分消费者更看中水果的品质和种类。他们往往会对新鲜、新奇的水果种类显现出喜好和偏向。

　　按以上两种消费途径为维度进行表格分析，具体如下：

　　通过上面的对比表我们能够发现，两个消费群体的消费心理略有不同，但是都对水果销售商提出了要求。为了能够满足这两种消费群体的消费心理，也为了顺应市场需求，就需要有既便利、低价又时尚、提供高品质商品的零售形式出现，这就是本报告所要研究的“水果连锁超市”的销售形式，也是“水果连锁超市”的基本定位。

　　水果连锁经营实行的是团体作战，灵活和及时的配送，可以保持各单位货品的新鲜度集群开店，可以降低成本，货品采购和配送成本，其高度一致的整体行动和区域市场占有密度，可以迅速扩大品牌的知名度和占有市场，其特性完全符合水果销售。

　　结论：水果连锁超市的市场定位是——低价、便利、时尚、诚信、高品质、服务优。主要服务对象为中高收入阶层，辐射低收入人群。

　　（二）市场前景分析

　　现在互联网发展如此神速，便捷的全球物流系统和互联网相结合，对互联网销售来说是如虎添翼。但互联网销售现主要涉及的行业主要是有较长时间保质期又便于零散销售和运输的产品，比如：服装、电子产品、数码产品和极少部分的包装食品。所以说互联网销售低廉的价格对现有的营销渠道带来沉重的打击，尤其是对终端零售是致命的一击，说不定，等我们80、90后逐渐的步入社会的创造和消费主导群将会全面扭转现行的营销与销售渠道，似的互联网真正融入到我们的生活中去。但蔬菜、水果卖就是新鲜，所以我断言在短短几年内也不会由网络替代我这些水果零售企业，要替代也是有只能实现城域互联网水果蔬菜销售平台，但这正是我们将来发展的方向与目标。

　　三、竞争分析

　　水果超市是水果行业发展到一定阶段的产物，它和水果零售的专业场所与水果批发及大型综合超市经营特征不同，我们塑造的是服务周到的社区平价水果超市。

　　（一）价格优势，品种丰富

　　水果超市的出现对传统的水果店，小摊贩冲击很大，首先在拿货上的渠道优势，进货的价位比一般路边小摊和水果店低，而且水果超市的种类也更加丰富，一般都达到上百种。

　　（二）购买感觉好

　　从环境上说，水果超市的装修比较好，水果分隔排列整齐，能够吸引人，水果标价牌标明水果产地，价格。给人公正，诚信不欺骗的感觉，使用电子秤结帐，不会短斤缺两，配备标有水果店的名称，联系方式的包装袋，工作人员统一着装，给消费者的感觉比较好。

　　（三）够档次，有品位。

　　年轻人特别是年轻女性大多都会从美容.健康的角度考虑多吃水果，但是很少有时间和精力单为买水果跑市场，在路边的摊贩买即不放心，又放不下架子，水果超市的出现正好为他们解决以上问题，下班后还可以顺路选购，回家马上就可以操作，方便省事又迅速。

　　（四）便利，服务快捷

　　年轻人来到水果超市，他们往往是想买马上要吃的水果，即不原花太多时间比较和挑选，也不会太计较和挑选。也不会太计较价钱的高低。他们就是感觉便利就是一次满意的消费。

　　四、运营策略

　　市场策略主要包括经营策略、服务策略、商圈划定策略、铺面规划策略、进货渠道策略等环节紧密构成，具体如下：

　　（一）经营策略

　　平价形象的塑造除了严格的控制商品的毛利率及各种经营成本，还在于其经常开展一些特价销售，会员制销售以及利用POP广告和自有品牌来塑造现象。

　　1、特价销售

　　特价销售是连锁店运用最多的一种推广方式，也是平价形象塑造的主要手段之一，一般来说，特价要比市场低20%以上。比原定价低10%才能吸引到顾客。其数量从每个分类商品选出一、两个商品进行促销。实行特卖的目的并不在于追求所有的顾客都能购买特卖商品，而是力求吸引尽可能多的顾客来商场购物！为了使顾客对特卖活动保持新鲜度，持续推动客流量。特卖商品要定期更换！

　　2、平价销售

　　将商场内全部商品或某个分类商品整体折价出售，其价格应该比市场价低10%。

　　折价特价销售尽管表面看起来无非是减价让利，但实际上与减价让利有很大的差异，折价是一种长期的稳定让利，即通过压低价格来保证销量，从而保证利润的总量，同时保证客源，也就是说，让顾客对商店形成一种强化信息，将使顾客对商店形成一种信赖感。

　　3、会员制销售

　　会员制销售最能体现长期效果的一种促销方式，能把一批忠实的顾客牢牢吸引在身边，缩小竞争对手的消费群体。

　　（1）实行累计积分制

　　即购物时出示会员卡，收银员通过POS机记录会员消费情况，并将会员的消费金额换算成积分，再根据积分进行抽奖，赠品等活动。

　　（2）对会员实行一定折扣的会员价

　　它即可以对整个商场的商品实行相同或不同的价格折扣，也可以仅仅对标有会员价的部分商品实行折扣。

　　（3）获得门店的各种优惠服务

　　可享受会员价商品，可参加优良会员大比拼活动，可参加会员消费积分大派送活动，也可以在生日当天送免费果篮和贺卡等。

　　注：采取会员制度不单单只是为了用一些优惠长期捆绑客户，更深一层目的是根据系统统计数据对客户进行详细的数据分析，为下一步精细化营销和深度营销提供可靠的数据依据。

　　4、POP广告

　　POP广告即为销售点广告，是指在商品购买场所零售商店的周围，人口，内部以及有商品的`地方设置的广告。包括商店的招牌.门面装潢.橱窗设计.商店装饰。它的作用在于向消费者传达明确的商品信息，包括商品的位置.价格.特价时限等，吸引刺激消费者进行购买，提高超市的销售额营造整个超市的销售气氛。

　　（二）服务策略

　　零售业最重要的就是要遵守‘顾客第一’的宗旨，因为顾客的价值不在于他一次购买的金额而是他一生能带来的总额，其中包括他自己和亲朋好友的口碑效应，同时，顾客的满意也与企业利润之间存在正向相关的联系。实践表明，有90%以上的利润来源，1/10由一般顾客带来，3/10由满意顾客带来，6/10由忠诚顾客带来。

　　而作为水果零售行业，我们所销售的产品和竞争对手没有较大差别，所以我们就要改变观念，在保证水果质量和价格的基础上我们的重要营销工作应向销售的附加值服务上转移，以此区别与其他竞争对手，稳固自己的生存空间。

　　1、薄利多销原则

　　商业调查发现，如果商品进货是1元，标价1.2卖出去的数量是标价1.4元的3倍。

　　2、比满意更满意的服务原则

　　我们卖的不是水果，而是服务。让我们成为顾客最好的朋友，微笑着欢迎有心光顾本店的所有顾客，提供我们所能给予的帮助（一定的范围内免费送货上门），不断改进服务，给予他们更好的服务。

　　3、招呼原则

　　只要顾客出现在你面前，员工必须放下手中的事，立即微笑的打招呼。并询问有什么要帮助的。

　　4、日清原则

　　指的是工作必须在当日下班之前完成，对于顾客的服务要求在当天予以满足，作到日清日结，决不延误，而不顾客户是穷人还是富人。

　　（三）商圈策略

　　1、商圈概述

　　商圈的划定是一个非常复杂的工作，在决定经营业态的基础上，要分析商圈内的消费群的购买能力、生活状况、年龄阶层、消费倾向等因素。最重要的是要了解一级商圈内的家庭户数，家庭户数越多，购买频次就越多。另外，周边是否存在竞争对手，双方的商圈是否重叠，也是很重要的因素。如何利用地理位置等因素吸引更多的消费者，是商圈选择的重要环节。

　　由此可见，商圈的确立是至关重要的环节，水果连锁超市的商圈选择应该有以下结论：

　　结论：水果连锁超市的商圈选择（选址）原则—— ①在家庭户数不少于20xx户的居民区附近选址开店。 ②在居民区的出入路口选址开店。

　　2、店铺选址

　　选址要素：①未来几年的持续经营能力；②进出通畅的道路；③店铺面积的合理确定。

　　详解

　　① 未来几年的持续经营能力：是选择店址的重要因素。选择经营性的水果超市应该说是一项长远的投资，应该抱着发展的眼光衡量一个店址。对周边人口密度的市调及消费水平的市调后，再根据切实的地理位置、消费者出行习惯、道路特点、店铺门口朝向等等诸多因素予以综合考虑，并结合相关的市政规划，来考虑是否可以作为最佳位置。

　　② 进出通常的道路：优良店址的另一个必备条件就是进出畅通的道路。道路的畅通不仅影响商品的安全性，而且影响商品的运达时间和运输费用。一般来说，要求与店铺有关的街道交通方便、道路宽阔、车辆进出自由，且店铺附近最好有车站。因为网点设在几个车站的交汇点附近，往往能吸引大量顾客前往进行购物。

　　③ 店铺面积的合理确定：店铺面积的确定直接影响到店内最大客户承载量，这直接关系着销售额的多少。选择店铺时应更多的考虑实用面积和空间分割规划，尽量做到消费者方便到达各个角落，并能够作到按需分流。当然，处于成本的考虑，店铺面积也不是越大越好。

　　结论：水果连锁超市选址原则——要具有前瞻性的眼光衡量区域经营能力，并保证交通便利、店铺面积实用率高等因素。

　　选址的三要点：

　　第一，分析消费群体。水果是居民消费，买主以家庭主妇为多，所以靠近集贸市场的地段比较好。

　　第二，靠近小区、企事业单位的地段。店子若是开在小区里面，首先要保证其入住率在70%以上，而很多水果店在小区的入住率只有10%的时候就进去了，等着消费群体入住，这种做法很不科学，不管做什么生意都不是等着赚钱的。

　　第三，大型的购物广场附近也是非常好的地段，如沃尔玛旁边、火车站附近等。并非水果店多的地方不能再开店，取胜的要点在于合理的价格、较好的服务和环境、以及畅通的渠道。

　　（四）铺面规划策略

　　1、店面招牌广告规划

　　在规划设计店面广告时，我们主要遵循以下原则：造型简练，设计醒目。店面广告要想引起消费者以及过路人的注意，必须简洁的形式新颖的格调，和谐的色彩突出自己的形象，否则就会被消费者忽视，设计内容包括：1广告招牌.2门面海报。

　　2、店内规划

　　（1）店内色调规划：店内色调应该按照不同区域的功能而实施不同的色调装修，针对春、夏季的水果陈列区应当以冷色调的中性色为主，多采用粉蓝色、亮绿色、浅紫色为主；而其他区域应该以暖色调为主。再配合水果本身不同的颜色对比，陈列出另人耳目一新的感觉。尽量将色差大的同类水果摆放在一起。

　　（2）人口规划：根据店的实际情况，将店门设置为人口处，在人口处设置摆放方便消费者选购的提篮。

　　（3）收银台规划：收银台布置在出口处（POS收银机、电子秤），给客户以规范化、标准化的感知。同时，收银台的数量应以满足顾客在购物高峰时能够迅速结算为出发点，顾客等待结帐时间不能超过3分钟，否则就会产生烦躁的情绪。

　　（4）布置规划：利用藤蔓式、枝节式的装饰植物进行闲置区的装饰，避免给人感觉店内布局轻重不一、形式单一。店内的天顶太高，整个店面将会显的人气不够，而且天气热的情况下，对冷气的浪费比较大，因此，天花板不能过高和空洞。在天花板上面悬挂一些绿色的枝叶和假水果，这样能突出水果店的自然.绿色.健康的概念。

　　（5）灯光设计规划：店内的灯光设计，主要突出水果的自然色泽，因此，选择高亮度的白光比较好，这样水果的本色就出现在消费者的眼前，不会出现色泽偏差。

　　（6）货架：货架的高度在1米左右（以女性的普遍身高为依据、以女性挑选水果无需弯腰为标准），货架材质最好为木质，无棱角，边框不能过高，以绿色为主。

　　（7）陈列：针对不同的水果，进行不同的陈列方式，就需要不同的陈列排挡。一般果类水果以倾斜30度左右的排架陈列，而香蕉、芒果、瓜类以分层式的排挡陈列。

　　（8）标识：果超市的标识能否清晰地标明价格、等级、产地、品牌，。要知道，这里面其实有不少奥秘，等级不同、产地不同、品牌不同，价格差距很大。洋水果产自哪国？是否有入关批文？让消费者一目了然，不仅便于明明白白消费，也是商家诚信经营的准则。

　　3、卖场的功能性补给规划

　　（1）第一能吸引人的点：人口——主打货区

　　卖场人口，是顾客毕经之路，也是最能吸引人的地方，此处配置的商品主要是：

　　[1]流行水果

　　[2]色泽鲜艳，引人注目的水果

　　[3]季节性强的水果

　　（2）第二吸引人的点——主力货区

　　[1]主力水果

　　[2]购买频率高的水果

　　[3]采购力强的水果

　　结论：水果连锁超市铺面原则—以原生态、纯自然，布置整洁、舒适、人性化为手段，以吸引客户并实现舒适购物和提高购物欲望为目的。

　　（五）进货渠道策略

　　进货渠道为该项目成功与否的重要部分，现在普遍的水果销售流程是：果农--一级果贩（省市级）--二级果贩（跨省级）--水果批发市场代理商--水果批发商--水果贩，但现在很多超市都省掉了水果批发商这一环节，直接从水果代理商那上货，有些国外大型连锁商场则是直接从果农订货或是自己承包果园，聘请果农按照自己的要求与标准种植水果。

　　只要我们掌握了最短的进货渠道那我们就掌握了最有利的市场竞争利器，所以初期本地产的水果比如苹果、梨、李子、猕猴桃等等我们可以自行在果农处较大量收购，其余水果主要订货途径还是水果批发商少量多批次。但为了能够在行业内部长期发展并做大做强，那我们就必须优化上货渠道，直接从代理商货二级甚至一级果贩处上货（前期没有分店规模小，我们可以才去商家联盟等方式集体采购等方式）。

　　结论：水果连锁超市进货原则--进货渠道要尽可能的短，降低上货成本，提高市场竞争力。在缩短渠道的同时也能确保水果的新鲜程度，提高商品质量，提高利润空间。

　　五、费用预算

　　由于我未对西安的市场进行详细调研，以下估价只是初步预估，仅供参考。

　　费用暂时无法精确预估，待实地调研后再补。

　　六、收益评估

　　（一）企业发展收益

　　通过前期单店的市场运营与推广，可以逐渐塑造自身品牌，打造品牌效益，为以后规模化发展打下基础。同时也能通过前期的市场摸索确定自己的订货渠道，降低自身运营成本，增大利润空间，提高市场竞争力，并为以后自己的订货、配送系统积累经验与资源。

　　（二）直接经济收益

　　该部分要根据市场具体情况及店面周边消费群体情况而估算（待补）。

　　（三）潜在收益

　　通过在水果销售行业的了解，经过对市场的调研与分析，可考虑向水果行业的上游和下游或周边行业发展，总之一句话：一切皆有可能，我们只需用心去努力。

项目策划 篇3

　　工程项目是企业利润的主要来源和展示企业实力的窗口，直接反映着企业形象，影响着企业市场竞争力。项目企业文化建设在集团企业文化中占据着显著位置，具有举足轻重的地位和作用。为通过富有集团特色的项目企业文化建设，统一项目价值取向，塑造项目团队精神，挖掘项目内在潜能，以最小的成本、最优的质量、最美的形象回报社会，探索一条具有中铁隧道集团特色的项目企业文化建设新路子, 结合企业文化落地和项目法施工实际，制定本策划书。

　　一、指导思想

　　以《中铁隧道集团20xx—20xx年企业文化建设实施意见》为统领，紧紧围绕项目企业文化建设实际，突出抓好“三个手册”的贯彻落实，达到培育员工队伍、促进项目管理、建设精品工程、锻造企业品牌、提升企业形象的目的，为干好在建项目拓展市场不懈努力。

　　二、遵循原则

　　坚持集团理念统领项目建设全过程的原则，坚持行为识别系统规范项目和员工行为的原则，坚持视觉识别系统统一鲜明的原则，坚持与思想政治工作相结合的原则，坚持与施工生产同部署、同检查、同奖惩的原则，坚持过程控制提高执行力的原则。

　　三、策划内容

　　1、策划并进行理念识别系统宣贯;

　　2、策划并进行行为识别系统宣贯;

　　3、策划并进行视觉识别系统宣贯;

　　4、遵循集团理念确定项目建设指导思想，以优良管理、优秀队伍、优质工程践行企业理念;

　　5、开展项目建设指导思想和形势任务教育;

　　6、整合优化项目规章制度，规范岗位行为;

　　7、制定员工培训规划，开展业务技术培训;

　　8、规范并开展项目和员工礼仪活动;

　　9、设计制作项目团队手册/员工手册;

　　10、执行工程总公司企业文化有关要求;

　　11、加强外协队伍企业文化建设统筹;

　　12、开展项目特色企业文化建设活动。

　　四、策划实施

　　1、成立项目企业文化建设推进领导小组，组成人员：项目部经理、专职党工委书记或副书记、工会工委主任、团工委书记、经营财务部部长、工程部部长、办公室秘书，工区主任、党组织负责人、工会负责人、团组织负责人。

　　职责：

　　(1)党政领导共同负责，工会“三工”建设和团组织的文化活动纳入项目企业文化建设，不具备设立专职人员的必须配备兼职人员负责日常工作。项目党政共同负责项目企业文化建设，项目经理是第一责任人，党工委负责日常工作，工区主任是第一执行人。

　　(2)统一规划项目企业文化建设，确立目标和发展方向。

　　(3)指导、组织、规范项目企业文化实施活动。

　　(4)对工区企业文化建设进行检查、指导。

　　(5)结合宣传思想政治工作组织多种形式的企业文化建设活动。

　　(6)协调、组织项目内部和外部企业文化建设交流。

　　(7)及时处理有损项目企业文化建设的行为。

　　(8)对工区企业文化建设进行奖惩。

　　2、领取集团企业文化建设“三个手册”

　　A类项目向集团公司片区指挥部领劝三个手册”;B、Z类项目向具体承担施工任务的子分公司领劝三个手册”。集团公司企业文化部将建立不同类别的项目企业文化建设操作模块，领取方式另行通知。

　　3、规划项目企业文化建设实施方案

　　A类项目企业文化建设实施方案确定后，报片区指挥部批复，项目企业文化建设推进领导小组组织实施。B、Z类项目企业文化建设实施方案确定后，报具体承担施工任务的子分公司批复，报片区指挥部备案，项目企业文化建设推进领导小组组织实施。

　　4、过程控制

　　项目企业文化建设纳入企业党、政、工、团工作考核目标，使项目企业文化建设与项目生产经营融为一体，做到同步策划、同步实施、同步检查、同步奖惩，相互促进、共同发展。

　　集团公司和各子分公司企业文化部是项目企业文化建设的业务主管部门，要从内容和设施建设上加强指导监督，发挥好系统管理作用，并适时抽查方案实施情况。对于影响重大的工程项目，集团公司视情况采取片区指挥部、子分公司、项目协同联动的方式共同做好工作。

　　集团公司片区指挥部负有统一协调项目企业文化建设实施、督促、检查、考核的职责，对项目企业文化建设实施方案要认真审核，科学论证，及时批复，并每半年组织一次检查，有关情况报集团公司企业文化委员会办公室。

　　项目部是项目企业文化建设的实施主体，要据实规划好实施方案，对关键环节、主要问题一抓到底，确保方案实施。项目部每季度组织一次对工区的检查考核，有关情况报片区指挥部。

　　企业文化建设经费列入项目建设规划，项目部本着节俭实效的原则进行统筹管理。

　　工区要具体规范操作好实施方案，坚持项目企业文化建设与施工生产任务共同安排、共同考核，将项目企业文化建设内容纳入各项竞赛、评比之中，因地制宜地开展各项特色活动。工区将每个月的自查情况报项目部。

　　5、考核表彰

　　按照工区每月自查、项目部每月检查、片区指挥部每半年考核、集团公司适时抽查年度评选的程序抓好过程控制，集团公司企业文化建设委员会每年评选表彰一次“企业文化建设先进单位”。子分公司、片区指挥部、项目部根据情况，负责项目企业文化建设的经验总结和先进单位的推荐上报工作。

　　五、策划细目

　　(一)项目概述

　　1、项目背景情况;

　　2、项目工程基本情况;

　　3、项目目标任务和主要履约内容;

　　4、项目重点难点工作;

　　5、项目企业文化建设推进领导小组和职能;

　　6、项目企业文化建设总体规划。

　　(二)执行MI手册，理念塑造品质

　　1、论证并确定项目建设指导思想

　　在遵循集团理念的'前提下，围绕安全、质量、效益、环保、工期等项目重点，突出项目特点论证并确定项目建设指导思想，统一项目和员工的价值取向，统领项目各项工作。

　　2、结合思想政治工作针对性抓好理念宣贯

　　(1)开工前的形势任务教育。重点通过“干最难的，交最好的”企业宗旨教育，向员工讲清项目的概况、意义、施组安排及工程所在地的社情、民情等内容，使员工了解即将面临的任务，增强紧迫感、使命感，做好准备，干好工程。

　　(2)施工中的艰苦奋斗教育。重点通过“效益是企业成长和繁荣的前提”的效益观教育，向员工讲清弘扬艰苦朴素、勤俭兴企的精神，磨练艰苦奋斗的意志，激励奋发向上、无私奉献

　　的精神，增强项目创效能力，促进企业长远发展，增加员工收入。

　　(3)决战时的攻坚克险教育。重点通过“攻坚克险，创造明天”的企业使命教育，向员工讲清施工进入攻坚决战时刻所遇到的困难和压力比平时要更大，增强员工树立科学施工、敢打硬拼、决战决胜的信心与决心。

　　(4)撤场前的连续作战教育。重点通过“精益求精做好每件事”的职责观教育，向员工讲清项目进入收尾阶段容易出现麻痹思想，加强工期意识、连续作战勇夺全胜的精神教育，加强安全工作，保持队伍稳定，快速收尾。

　　(5)全过程的安全质量和环境保护教育。重点通过“不断改善我们的安全和健康环境”的安全观、“做最难的，交最好的”质量观、“建设绿色工程”的环保观教育，向员工讲清安全质量和环境保护是社会、企业实现可持续发展和员工个人实现价值的前提与基础，弘扬“至精、至诚，更优、更新”的企业精神，牢固树立安全质量和环境保护意识，锻造企业品牌，创树企业信誉。

　　3、实践阐释理念

　　通过项目企业文化实践，用项目优良行为、员工先进事迹阐释理念，提升员工理念价值认同，深化员工理念认知。

　　4、编制项目团队手册

　　以集团和项目指导思想、项目目标(总体目标、工期目标、安全目标、质量目标、环保目标、效益目标)、工程概况、参建单位队伍、企业形象用语、员工誓词等为主要内容编制。

　　5、升旗宣誓

　　每月第一个星期一的7:30组织全体员工举行升国旗、总公司旗、集团旗仪式，员工统一着装列成方阵，指定护旗手，先升国旗、奏《国歌》，之后另两面旗帜同时升起，全体合唱《中隧之歌》，员工面对旗帜进行宣誓。

　　6、开展特色活动

　　利用网络、广播、专栏等传媒，运用理念故事、报告会、座谈会、演讲等形式，采取悬挂理念套图、图示、标语等氛围烘托的方式，结合思想政治工作、“三工”建设和青年员工文化活动，卓有成效地开展好理念宣贯。

　　(三)执行BI手册，行为规范全员

　　1、教育培训

　　树立“培训对员工是最大福利”的培训理念。围绕项目背景和意义、工程特点和性质、企业理念和行为规范、施工安全质量和环保、工艺操作和要求、工期控制和节点目标等方面内容

　　进行全员培训。本着缺什么补什么的原则，采取多种方法，通过不同途径抓好过程培训，做到培训目标具体化、工作经常化、内容丰富化。

　　2、整合管理规范

　　针对人事、财务、物资、设备、安全质量、环保、绩效考核等系统管理，建立流程管理规范。

　　3、整合岗位规范

　　在明确岗位和持证上岗的基础上，确定岗位应知应会、技术要求、操作流程和目标责任，制定岗位职业道德规范，开展岗位技能培训和技术比武活动，树立员工爱岗敬业精神，立足岗位争创一流业绩。

　　4、整合奖惩规范

　　依据项目目标、岗位规范、工作业绩等内容整合奖惩管理规范，注重项目目标与员工个人目标、物质激励与精神激励相结合，奖励为主、惩罚为辅，严格考核、奖惩兑现。

　　5、整合员工手册

　　本着实用、简洁、易记的原则，将培训、管理、岗位、奖惩、员工行为守则、礼仪规范等内容整合为《员工手册》，也可与《团队手册》合并编制。

　　6、坚持班前讲话班后总结

　　以工艺流程、安全质量操作、成本控制、工序衔接等为主要内容，坚持做到班前讲话、班中指导、班后总结。

　　7、整合礼仪规范

　　以庆典、表彰、开工竣工、新闻发布、办公和员工个人礼仪为重点，结合安全质量标准工地、党建思想政治工作、“三工”建设和青年员工文化活动、文明施工、文明寝室等方面规定、办法，引导教育员工遵守礼仪规范，尊重当地民俗民风，开展企地共建，内鼓士气外树形象。员工工作时间统一着装和佩带上岗证。

　　8、整合新闻信息规范

　　(1)建立项目新闻发言人制度;

　　(2)建立项目新闻信息、影像资料管理办法;

　　(3)确定项目拟发布信息内容及媒体;

　　(4)建立与传媒机构的沟通合作。

项目策划 篇4

　　在过去一个月的工作学习中，由于是刚刚接触这份工作和这个工种，有种担心兴奋，担心在很多方面不懂会做错，但也兴奋能在这样一个没有接触过的岗位上学习和进步。但总体来说在这一个月的工作学习中，我学习到了很多知识，从刚开始的无所适从到现在慢慢的适应自己应该要做什么，收获颇多。在过去的一个月工作学习中存在的不足与成绩如下：

　　一、工作中存在的不足与问题

　　1.1、在工作中的学习还没达到标准

　　在这一个月的工作学习中，我处于边工作边学习的状态，在从头开始学习，虽然在领导及同事的指导帮助下，学习了不少的知识，但对于市场调查及营销策划系统的学习还不够，对于市场调查及策划知识的学习深度还不够。

　　1.2、对于整个项目存在的市场情况的了解深度不足

　　在将近一个月的工作中虽然对整体的市场情况有所了解，但在了解的过程中还不够详细，对于整体市场走向及行情了解的深度还不够深。在这方面包括对整体市场的存储量，市场的价格走势，政府政策的出台对于市场走势的影响等了解的还不够。

　　1.3、对于市场的走势分析，市场行情的分析还不够

　　现在我还在模仿别人，包括写市场调查报告及其他的报告都在模仿别人格式及写法，而对于市场走势的分析及市场行情的分析却只是自己主观的、肤浅的看法。对于这方面的知识还不扎实需要进一步的学习，尤其是对于整体市场情况分析及认识，要在了解市场的情况下客观的做出自己的'分析。

　　二、工作的成绩

　　2.1、对自身工作的性质得到了深层的认识

　　短短的一个月工作时间，但在这一个月内对于市场调查，营销策划这份工作有了新的认识，了解到这份工作的重要性。也了解到市场调查对于企业的决策及行走路线的重要性。市场调查做好了，那么对产品的定位、定价起到决策作用，那么对产品的销售是否顺利也起到关键作用。

　　2.2、很快的进入了自己的工作角色

　　因为我以前没接触过这个工种，也知道这个工作的重要性。虽然很紧张，但却很快的进入了这个工作角色，了解到自己的工作职责，并进入角色开展工作。具体表现在，作为地产项目在进行市场调查的时候该从哪些方面入手，在调查其他项目的时候应该注意哪些要点，知道自己调查的重点是什么。这对于我以后开展更深层工作打下了良好的基础。

　　三、下一阶段工作计划及安排

　　3.1、对整体的市场情况进行深层的了解

　　在未来的工作中，我将对整体的长寿地产市场进行深层的了解，包括整体市场的存储量、整体的长寿地产市场的走势、价格行情、政府政策的出台对消费者的影响、国内隐隐出现的通货膨胀对市场的影响方面入手来进行调查。

　　3.2、对专业知识的加强及学习

　　在未来一段的工作时间，我将会把重心放在学习上。系统的对市场调查及营销策划进行深层次的学习，一边工作一边学习，尽可能的在实践中学习，总结经验力求把以后的工作做到更好。

　　四、对现在工作环境的感受及建议

　　对现在的工作环境，工作氛围，我非常满意，因为给了我一种家的感觉。同事们之间包括和领导之间很融洽，所有的同事在工作中都很努力，也很勤奋。在生活中大家更像一家人一样。所以说我非常喜欢这样的一个工作和生活环境。但是我也在工作中发现了一些现象，就这些现象我想提一些自己的建议。

　　我认为我们作为一个服务机构，那么我们在工作中就必须要体现出一种主人翁意识，也将要作为一种企业文化在所有的员工心中进行培养，所有的要有一种危机感，做任何工作时把自己当作企业的主人来对待，有这样一种企业文化，我们的企业将会走的更远，更久。所以我建议公司在这方面能有所考虑，从思想上对员工进行培训，让每个人在思想上有一种主人翁意识，在工作中将会很大程度上提高工作效率，给公司和所有人带来更大的利益。

　　这是我结合最近工作中看到的一些现象，提出的一些不成熟的建议，希望领导能给出更多的指导和帮助。

项目策划 篇5

　　一、策划背景

　　（一）我国乡村旅游蓬勃发展

　　发展休闲农业与乡村旅游，是推进农业功能拓展和农村产业结构调整的重要举措，是促进农民就业增收的重要渠道，是推进社会主义新农村建设的重要载体。20xx年《国务院关于加快发展旅游业的意见》明确提出“要实施乡村旅游富民工程”，国务院20xx年1号文件专门强调“要积极发展休闲农业、乡村旅游”。

　　为了加快休闲农业和乡村旅游发展，国家旅游局颁发了《全国乡村旅游业发展纲要（20xx－20xx年）》；20xx年，农业部和国家旅游局决定开展全国休闲农业与乡村旅游示范县和全国休闲农业示范点创建活动，制定了《关于开展全国休闲农业与乡村旅游示范县和全国休闲农业示范点创建活动的意见》，启动了示范县和示范点的评选工作，首批评出了全国32个示范县和100个示范点。

　　为了促进休闲农业与乡村旅游健康发展，20xx年9月，召开了全国发展休闲农业与乡村旅游工作会议，总结研究全国休闲农业与乡村旅游发展的实践经验。会议强调要进一步提高认识，切实把乡村旅游作为国内旅游的基础工程来抓，把乡村旅游作为发展国内旅游的主战场，摆上突出位置，加强谋划，深入推进，抓实抓好。

　　我国乡村旅游蓬勃发展，已成为居民旅游消费的重要领域。20xx年，全国已有5.3万个乡村旅游特色村，年接待游客超过6亿人次，旅游收入超过1500亿元。

　　（二）河南乡村旅游加快发展

　　河南是农业大省，乡村旅游资源丰富。为了加快乡村旅游发展，省旅游局与省委农办、省农业厅、省扶贫办联合下发了《关于发展全

　　省乡村旅游的意见》，筛选了128个特色旅游村加强建设。河南省实施“百村万户”旅游富民工程，标志着河南乡村旅游进入了一个崭新的提升阶段。全省上下围绕“百村万户”旅游富民工程，促进了乡村旅游的加快发展。栾川县和郑州市惠济区被评为全国休闲农业与乡村旅游示范县（区），洛阳银杏嘉年华、商丘宁陵县刘花轿村、河南省龙泉山庄被评为全国休闲农业示范点；全省评定了128个旅游特色村；在20xx年全省乡村旅游与休闲农业经验交流会上，30个特色旅游村镇受到奖励。与全省比较，阳平镇休闲农业与乡村旅游发展相对滞后。

　　二、策划思路

　　以《全国乡村旅游业发展纲要（20xx－20xx年）》为指导，以河南省实施“百村万户”旅游富民工程为契机，以“苹果之乡，民俗之花，魅力大寨”为品牌，发挥裴张-大寨乡村旅游的后发优势，优化整合规划区观光农业、民俗风情、乡村风景等乡村旅游资源，高水平开发以生态农业休闲、民俗风情体验、乡村休闲度假为重点的乡村旅游产品体系，完善乡村基础设施建设，优化乡村旅游环境，把乡村旅游培育发展成为大寨乡村旅游发展的重要支撑，把规划区建设发展成为特色鲜明的乡村旅游目的地。

　　三、项目策划

　　（一）“苹果之乡?休闲游憩”旅游项目

　　1.项目背景

　　（1）灵宝苹果资源优良

　　“灵宝苹果”品质优良，被中国果协授予“中华名果”称号，是获得国家质检总局“原产地标记注册”的地方特产。大寨苹果生产是一大产业，农民收入的一大来源；大面积苹果种植也是一大农业景

　　观，开发乡村旅游的一大资源。

　　（2）大寨地区乡村旅游资源丰富

　　大寨村及其周边地区水果资源丰富，既拥有大面积苹果种植也拥有沟南樱桃和草莓、北沟杏等特色果品，也适合葡萄、桃、油桃、李、柿、梨、大枣、核桃等果品和油葵、杭菊等观赏性经济作物生长，并坐拥小寨河水库、裴张水库等水体旅游资源。《阳平镇国民经济和社会发展第十二个五年规划》提出要“积极发展观光农业”；在《灵宝市阳平镇总体规划（20xx~2020）》中，裴张村和大寨村的开发方向确定为“生态农业，休闲旅游”。

　　2、项目构思

　　本项目以“苹果之乡休闲旅游”为主题，与灵宝经济社会发展规划相衔接，整合大寨村及其周边地区以水果种植为特色的观光农业旅游资源和其他乡村旅游资源，规划乡村旅游项目，将该地区建设为灵宝红苹果乡村旅游区（命名为“大寨红苹果乡村旅游区”，简称为红苹果乡村旅游区），推动灵宝乡村旅游的发展。

　　3、项目要点

　　（1）红苹果创意庄园建设项目

　　红苹果创意庄园（以下简称庄园）定位为集果品高效生产与观光休闲旅游于一体的休闲农业与乡村旅游园区。本项目设置的目标是：建设适应都市休闲圈层对休闲农业旅游消费理念由观光体验娱乐休闲向时尚前卫创意休闲不断提升的趋势，在休闲农业中营造优质生活的高雅氛围、体现休闲农业的时尚气息、体验新奇、刺激、时尚等现代休闲娱乐元素、既保持乡野淳朴又不失时尚韵味的红苹果创意园，打造阳平创意休闲农业旅游新时尚高地。将红苹果创意庄园建设成为全国休闲农业示范点。

　　●五彩果园，凸显园区本底

　　以苹果为主体的多种果树、果园是红苹果创意庄园的基本环境本底，要精心布设和配置特色果园体系，凸显“花果飘香五彩大果园”的环境氛围。该果园体系以高效生产型果园单元为主体，精心布置以下具有特色果树品种和特色果园环境的观光体验型果园单元。

　　○生产景观果园。大量种植适宜本地气候和土壤条件、具有观赏功能的优良果树品种，凸显庄园果树特色；合理搭配主栽果树品种的成熟期，科学利用不同树种、不同品种的生物学特性，运用延迟或提早栽培等科技手段、温室大棚等设施，创造三季有花、四季有果的特色果园环境。

　　○景点景观果园。按照一园一色的特点建设小巧玲珑、特色鲜明的系列果园单元。在品种选择、树体管理、花果管理等各方面都要尽量突出园林艺术效果，增强观赏性，趣味性，达到新、奇、特、美的效果。如运用整形修剪技术，创造各种奇特的树形艺术形态，提高树体的观赏价值；运用各种嫁接手法，人工授粉、水肥控制技术，在同一棵树上嫁接不同品种，培养出一树多果，色泽艳丽的水果，构成一道靓丽的景观。

　　○采摘品尝果园。选择一定的优质品种果园单元，在园内合理地布设游览道路，做到观光游憩步道与果树生产管理道路相分离；种植部分观光园艺类植物，设置供游人歇息的亭、廊、桌、凳等设施，使其具有观光休闲和采摘品尝功能，成为采摘品尝专区。

　　●精心打造，突出创意特色

　　○创意生产设施。温室和大棚既是不可或缺的`高效农业设施，也是不可或缺的观光农业载体，应对其进行创意设计。既要保持其应有的生产功能，又要避免生硬、简陋的传统形象，使其具有殿堂一般时

　　尚、浪漫、典雅的造型，给人以耳目一新的感受。

　　○果韵主题客房。充分运用水果造型和水果色彩元素，从客房的内部装修色彩到家具、用品、饰物等各方面，突出果韵主题风格。如象征平平安安、红红火火的红苹果色调，象征着和平、生命、青春、希望的绿苹果色调，象征幽远、深邃、宁静、理智的蓝莓色调，象征热情、热烈、喜庆、吉祥、兴奋、自信的红莓色调；水果造型用具、吉祥物；水果切片造型窗帘和床单等。

　　○水果美食盛宴。改变水果直接啃咬的传统吃法，开发果饭、果羹、水果烧烤、水果沙律、水果捞、水果咖啡、果茶、果酒、果冻、果汁、果脯等果食系列产品，举办水果美食盛宴，提供水果养生咨询、水果美容服务。

　　○童趣果艺天地。主要针对儿童布设一个充满水果梦幻色彩富有童趣的水果童话世界——水果宝宝亲子果艺天地，在这里点缀各种水果，布置优秀水果宝宝亲子果艺作品（实物或图片），展销有趣的卡通水果造型工艺玩具和工艺品，吸引孩子在这里独自或在家长的协助下学习水果雕刻、拼接等水果造型艺术，带走自己的“作品”；组织水果宝宝亲子果艺比赛，对优秀“作品”给予奖励。既丰富旅游活动内容，又有益于培养孩子的创造性思维。

　　○培植创意苹果。通过日光处理技术，将苹果赋予艺术色彩，大力培育创意苹果。其制作方法是：把书法、简笔画、剪纸、电脑PS等艺术与苹果生产结合起来，通过图案设计、遮光图案纸制作、绿色无公害果实套袋、果实摘袋、果实筛选、粘贴、采收、选果等系列程序制作而成。当果实采收时，红艳艳的苹果表面便被阳光雕刻上了金黄色的各式图案或书法作品，从而将苹果跃变为传递情感、传播文化的创意艺术品，同时也将极大地提高经济价值。用同样的方法也可以

项目策划 篇6

　　项目名称：中国梨乡——高端住宅小区

　　功能定位：在项目整体规划上，以西方建筑特色为蓝本，融合东方居住理念，以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的泛城市生活。在住宅的设计理念上，项目引入了“新都市主义”、“街区型规划”、“仿生规划”等先进设计理论，力求将欧洲经典艺术的大气、尊贵与东方文化的“天人合一”理念有机结合，将和谐生活氛围的营造融入社区文化建设的精神层面。

　　发展目标：突出“文化、休闲”，倾力打造国际生活标准社区，营造高品位、高质量的居住氛围。

　　建设规模：本项目总占地面积100亩（折合66700平方米），总建筑面积为120000平方米，建设总容积率为1、80，建设密度为14、99%，建设内容为4栋（1-4号楼）12层高层电梯住宅。

　　业态规划：本项目总体规划领先于宿州和砀山众多大盘规划，力图体现开发商发展视野的前瞻性和产品开发的`可持续性，总占地面积66700平方米，总建筑面积为120000平方米。本项目兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质，强调人和人的交往，动静有机结合，社区停车方式的多元化，生活形态的多样化，用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住社区配套，确保该项目能够站在宿州房地产业高端，对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响。在规划上采取低密度、低容积率、高绿化率的控制指标，重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养，力争将项目开发建设成为一流的、具有大规模高尚社区特征的示范性住宅小区。通过别具特色的物业服务，向人们诠释“新居住文化”的阳光理念。1、独具特色的水系布局。以水系贯穿南北两个地块，形式各具特色的中心水景、组团水景、水岸岛居，强化了“水景”住宅概念。居住模式从有限的室内居住空间随着水系延伸到小区中内水景观，真正做到景观的均好性。2、更多的广场和绿化开放的空间。小区内曲径通幽、步步为景，设计阳光车库，即使在车库里也可以看见如画的园林风景，并形成独具特色的下沉景观，使整个空间错落有致。3、充分考虑衡阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求通风系统畅通。4、采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。

　　投资规模：项目总投资21695、02万元，包括土地费用2200、00万元，前期工程费用840、00万元，建安工程15480、00万元，不可预见费816、00万元，管理费用489、60万元，其他费用365、88万元，销售费用1260、00万元，财务费用243、54万元。

　　效益预测：销售价格按照建设成本及营销部门提供的数据确定；营业税：税率为5%；城市维护建设税：按实际缴纳增值税7%计算；教育费附加：按实际缴纳营业税的4%计算；所得税：税率为25%。折现率的设定：参考行业规定，结合本项加权平均资金成本、行业收益水平和企业投资机会成本、预期收益期待，将财务基准收益率定为12%。

项目策划 篇7

　　1、定义：是一种对企业或项目的优势、劣势、机会和威胁的分析，在分析时，应把所有的内部因素(包括项目的优势和劣势)都集中在一起，然后用外部的力量来对这些因素进行评估。

　　2、SWOT四个英文字母分别代表：优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）、威胁（Threat）。所谓SWOT分析，即态势分析，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势、机会和威胁等，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性。 按照企业竞争战略的完整概念，战略应是一个企业“能够做的”（即组织的`强项和弱项）和“可能做的”（即环境的机会和威胁）之间的有机组合。

　　二、结合兰庭仙湾里项目来分析

　　优势分析（包括机会和威胁）：

　　1、商业，居住，健身，休闲，娱乐于一体；弥补了本地区中 高档商娱的空缺；（机会）

　　2、周边政府部门乌鲁木齐开发区国税局，周边商业拥有万达、宝能商 业广场；金融机构有建行、兴业银行；（机会）

　　3、周边医院：医学院附属医院（机会）

　　4、周边学校：实验小学、乌鲁木齐市一中分校，教育等配套齐全；（机 会）

　　5、道路的修建加强了与市区的连接，会对本项目有正面的影响；（机会）

　　6、专业的物业管理，小区全户型安装铝塑材质窗体并配备镀膜玻璃，24小时安保，多点安防监控；（机会）

　　7、公平交易，没有内部操作；（机会）

　　8、地区新建楼较少，原有居民人均居住面积较小；（机会）

　　9、商业部分门面会随着以后本地小区建设及规划而升值；（机 会）

　　10、国学园林景观设计，小区实行人车分流规划,园内行人；（威胁）

　　11、电子可视对讲门禁，楼内电梯直达地下停车场,方便业主出入居所；（机会）

　　12、采用南北朝向现代简约风格的围合式高层合院设计，拥有80-250㎡院落式臻品户型；（威胁）

　　劣势分析（包括机会和威胁）：

　　1、交通可基本满足业主出行之需，交通路线为BRT 4号线、5201（威胁）；

　　2、本地区收入及购买力不高；（威胁）

　　3、居民对电梯楼及复式接受能力有限，而电梯户型占比较高； （威胁）

　　4、后面有一个同期开发的楼盘形成了强烈的对比及竞争；（机 会）

　　5、开发商不专业，配合度不高；（威胁）

　　6、三室户型偏多，而市场对两室需求比三室要大；（威胁）

　　7、本地商业品牌较为简单，档次不高；（机会）

　　8、整个市场房价在逐步下降，而居民的收入没有明显看涨； （威胁）

　　9、二套房营业税清算会对开发商施压，可能影响价格决策；（威 胁）

　　三、总结

　　从上表可以看出，优势机会，劣势机会以及优势威胁，如果策略处理得当，完全可以转化为对本项目有利的因素。而劣势威胁中，除了一些不可抗拒的原因，如收入增长赶不上房价增长，增值税的影响，这已经不是我们所能改变的。但是想想全国各地都在这种影响下，房地产市场照样火爆，所以这些影响还不至于成为本项目的硬伤。其他几点我们现在无法改变，只能引导，就像大禹治水，只可疏不可堵。当洪峰呼啸的时候，我们没有能力让它屈服，但可以修条引水渠，把灾害降到最低。所以从理论上来看，只要方法做到位，本项目是完全可以达到理想状态的。

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